Pas på med at gå til ejendomsmægleren
En tredje og mere grel problematik er, hvis forældre eller barn forinden overdragelsen har indhentet en vurdering fra eksempelvis en ejendomsmægler. Højesteret tog i sin dom af 8. marts 2016 klart stilling til, at en nyere vurdering fra f.eks. en ejendomsmægler er en særlig omstændighed, som medfører, at 15%-reglen ikke kan bruges som udtryk for handelsværdien, da man jo nu har en anden, nyere og mere eksakt vurdering af handelsprisen i det nuværende marked.
Det er værd at notere, at barnets bankforbindelse gerne må rekvirere besigtigelse og realkreditlånevurdering af boligen. De må også godt yde et lån i boligen. Men barnet må ikke få en vurdering oplyst, hvis den er højere end handelsprisen, hvis 15%-reglen skal benyttes til fastlæggelse af handelsprisen.
Som rådgivere oplever vi desværre jævnligt, at en forælder eller et barn kommer og ønsker assistance til en familieoverdragelse – og hvor de som velforberedte borgere allerede har rekvireret og fået en vurdering fra en ejendomsmægler – eller har fået oplyst en højere vurdering fra deres pengeinstitut. Her fanger bordet!
Lad os tage eksemplet fra før med lejligheden, der var købt for 1,5 mio. kr. og en offentlig vurdering på 1,4 mio. kr. og restgæld på 1,3 mio. kr. Har man ikke andre indikationer på værdien, kan man overdrage i henhold til 15%-reglen. Det er underordnet, at man måske formoder, at lejligheden kan have en anden og måske højere værdi. Det er ikke noget, man ved. Vælger kreditinstituttet at yde et lån på den fulde købesum, er dette ud fra nuværende praksis heller ikke problematisk (uanset at man måske kan forestille sig, at kreditinstituttet forinden sit lånetilsagn er nået frem til en holdning til handelsprisen – blot de holder den for sig selv).
Men HAR man faktisk en anden vurdering, som i dette eksempel vil være 2,5 mio. kr., vil en overdragelse til 1,5 mio. kr. være en bevidst handling, hvor man overdrager et aktiv til en pris, man faktuelt ved er for lav, og at man i kraft af denne bevidst urigtige værdisætning unddrager skat.
Det kan måske føles uvæsentligt, om man har en vurdering eller ej. Det kan synes ligegyldigt, når nu lejligheden alligevel blot handles til samme pris, som man alligevel havde forestillet sig. - Men det er det ikke.
Det første eksempel med handel uden anden vurdering end den offentlige er udtryk for en hensigtsmæssig familieoverdragelse med betaling af mindst mulig (eller ingen) skat.
Det andet eksempel, hvor man har en nyere ejendomsmæglervurdering, som man vælger at se bort fra.… det er forsætligt skattesvig. Det er strafbart. Potentielt med en bøde på op til det dobbelte af den besvegne skat (+betaling af den skat man alligevel skal betale). Er der tale om unddragelse af større beløb i skat, risikerer man desuden frihedsstraf, hvis det kan påvises, at man har handlet forsætligt. Det bemærkes her, at uvidenhed for loven ikke medfører, at man ikke ifalder strafansvar. Har man bevidst unddraget skat, er det det, man har. Har man været i en vildfarelse omkring reglerne, kan dette naturligvis lempe ansvaret, straffen og bøden. Men netop ejendomsavancer kan være giftige ved en strafansvarsvurdering, fordi der ofte er tale om store beløb, og man dermed hurtigt kommer ind i området for groft skattesvig, som ofte medfører, at der fra anklagemyndighedens side kan bruges nogle begreber, som de fleste almindelige mennesker ikke er vant til bliver brugt om dem.
Man bliver naturligvis ikke straffet, hvis man handler ærligt og reelt. Det kan blot være dyrt, hvis man kommer til at bevæge sig ”forkert” i reglerne om familieoverdragelse.
Tag derfor en rådgiver med på råd, som er kompetent på området, og som kan påtage sig et ansvar for, at tingene går rigtigt til.
